※ 이 글은 2021년 7월 기준으로 작성되었으며, 부정확한 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. ※

※ 주택 청약이란?  ※

  주택 청약은 20살이 꼭 알아야 하는 것 중 하나다. 20대 중반까지도 필자의 주변에는 청약 통장이 없거나 무엇인지조차 모르는 경우가 많다. 어릴 때 미리 제대로 알아두지 않으면 나중에 크게 후회할 수 있으므로, 미리 알아 두면 좋다. 주택 청약을 처음 접하고 검색하면, 생소한 용어가 많아서 잘 이해가 되지 않을 수 있다. 초보자를 위해 정말 쉽게 설명하자면, 주택 청약은 ① 적금과 ② 집을 사기 위한(분양받기 위한) 발판의 역할을 동시에 수행하는 상품이다.

  1) 적금: 청약 통장은 이자율이 나쁘지 않은 경우가 많아서, 적금 상품과 유사한 가치가 있다. 다만 적금의 경우 3~10년 만기로 만드는 경우가 많지만, 주택 청약은 일반적으로 그것보다 더욱 장기적인 기간의 적금 통장이라고 보면 된다. 단, 청약 통장은 납입 기간과 횟수가 중요하기 때문에, 한 번 만들면 일반적인 적금처럼 쉽게 깨지 못한다. 필자 또한 금리(이자) 목적으로 청약에 돈을 많이 넣는 것을 추천하지는 않는다.
  2) 집을 사기 위한 발판: 좋은 집에 청약에 당첨되어 사는 경우(분양받는 경우), 주변 아파트 시세에 비해 저렴한 분양가로 구매할 수 있다. 가만히 앉아서 몇억을 먹는 경우가 많다. 실제로 30대 중후반 형들 얘기를 들어 보면, 주변 친구들이 청약에 당첨되어 몇억씩 차익을 얻는 것을 실제로 지켜보게 된다고 한다.

  3) 기타 혜택: 주택 청약이 있으면, 소득 공제나 대출 우대 금리의 효과를 누릴 수 있다. 실제로 많은 직장인들이 주택 청약을 통한 소득 공제 절세 효과를 누리고 있다. 또한 디딤돌 대출과 같은 대출 상품에서의 우대 금리 효과가 있는 것으로 잘 알려져 있다.

※ 그래서 어떻게 하면 될까? ※

  청약에 대해서 아무것도 모르는 사람은 어떻게 하면 될까? 필자가 추천하는 바는 다음과 같다. 아래 두 가지만 기억하자. 물론 이것은 필자의 추천이며, 최종적인 선택은 스스로 찾아보고 본인이 하는 것이다.

  ① 늦어도 20대 초반에는 주택 청약에 가입하자. 은행에서 [주택청약종합저축] 통장을 개설하면 된다.

  ② 한 달에 10만 원씩 청약 통장으로 자동 이체를 한다. 단, 주택 청약 통장에 한 번 들어간 돈은 주택에 당첨되거나 자신이 직접 해지하기 전에는 돈을 인출(꺼내기)하는 것이 불가능하다.

  필자의 주변 친구들을 보면, 어릴 때부터 부모님이 청약 통장을 만들어 돈을 넣어 주거나, 본인이 직접 관심을 갖고 청약 통장을 만드는 경우를 보았다. (특히 성년에 이르기 전에도 24회차에 대한 납입 금액은 인정해 주기 때문에, 어릴 때 부모님이 청약 통장을 만들어 돈을 넣어 준 경우에는 남들보다 2년 더 앞서나갈 수 있다.) 슬프게도 필자의 경우 재테크나 부동산에 정보가 밝지 못해서 20대 초중반에 청약 통장을 만들었는데, 필자처럼 늦었다고 하더라도 주택 청약에는 일단 가입하는 것을 추천한다. 금액을 납부하지 못한다고 하더라도 일단 청약 통장은 최대한 빠르게 만드는 편이 유리하다.

  또한 주택 청약의 경우 [청년우대형주택종합저축통장]이 있다. 이것은 주택 청약 중에서도 연소득이 낮은 청년층을 위한 청약 상품이다. 사회 초년생이라면 청년 우대형 주택 청약을 이용하는 것을 추천한다. 특히 무주택자(자신 명의의 집이 없는 사람)에게 소득공제 효과가 있기 때문에 주택 청약은 절세 상품으로도 활용된다. 참고로 이미 주택청약종합저축에 가입한 사람도 청년 우대형 가입 요건을 만족하면, 청년 우대형 청약 통장으로 전환이 가능한 것으로 알려져 있다.

  기본적으로 청약 통장은 매월 2만 원 이상 50만 원 이하의 금액을 자유롭게 납입할 수 있도록 되어 있다. (단, 잔액이 1,500만 원 이하인 경우 월 50만 원을 초과해서 1,500만 원까지 일시 납입할 수 있다.) 하지만 국민주택 청약을 할 때는 한 달에 10만 원의 금액까지만 납입 금액으로 인정해준다. 만약 한 번에(특정한 달에) 1,000만 원을 넣었다고 해도, 10만 원만큼만 [인정 금액]으로 잡히는 것이다. 이 점을 감안하여 기본적으로 10만 원씩 분할 납부를 하는 것을 추천한다. 필자 개인적으로는 그냥 청약에는 10만 원씩만 꼬박꼬박 넣으면서, 남는 돈이 있다면 다른 투자 상품(더 수익률이 좋은 상품)을 찾는 것을 추천한다.

※ 주택 청약 통장에 돈이 묶여 있는데, 목돈이 필요하다면? ※

  주택 청약 통장에 돈이 묶여 있을 때, 목돈이 필요한 경우가 있다. 사실 이럴 때는 주택 청약 통장을 담보로 걸고 대출을 받을 수 있다. 다시 말해 청약 통장을 해지하지 않고도, 일반적으로 낮은 이자율로 대출이 가능하다. 담보대출을 받더라도 통장 가입기간, 납입 회차, 가점에 영향을 주지 않는다. 필자가 아는 사람의 경우 주택 청약 통장에 몇천만 원의 돈이 들어 있다. 나중에 급하게 돈이 필요하다면 대출을 받을 수 있어서 사실 큰 문제가 되지 않는다.

※ 민영주택 VS 국민주택 ※

  미리 청약을 만들어 놓으면, 나중에 민영주택과 국민주택 청약 공고가 나왔을 때, 청약을 넣을 수 있다. 이때 민영주택과 국민주택에 대해서 아는 것이 중요하다.

  ① 국민주택: 국민 주택은 국가, 지자체, LH 등이 분양 주체다. 기본적으로 무주택 세대주가 청약을 신청할 수 있다. 1순위 내에서는 40제곱미터 초과의 집인 경우 납입 인정 금액(저축 총액)이 많은 사람이 높은 우선순위를 갖는다. 이때 매달 최대 10만 원까지만 납입 금액을 인정하기 때문에, 가능하다면 10만 원씩 꾸준히 넣어서 납입 인정 금액을 최대로 높이는 편이 유리하다.

  ② 민영주택: 래미안, 자이와 같은 민간 건설 업자가 분양 주체다. 1주택자도 청약을 신청할 수 있지만, 당첨되기는 어렵다. 참고로 예치 금액에 따라서 평수가 결정되며, 전략적으로 1,500 만 원 정도로 큰 돈이 넣어버리고 평수 상관없이 신청하는 경우도 있다. 민영주택의 예치 금액 조건에서는 매달 최대 10만 원과 같은 기준이 없기 때문에, 한 번에 많은 돈을 넣어서 예치 금액을 만족하는 것이 가능하다.  1순위 내에서는 가점제의 경우 (무주택 기간, 부양가족 수, 가입기간)에 따라서 점수를 부여한다. 좋은 아파트 분양의 경우 가점제에 대하여 만점에 가까운 수준으로 커트라인이 형성되는 경우가 많다. 실제로 무주택 기간 15년 이상, 가입기간 15년 이상, 부양가족 수 3~4명 수준으로 커트라인이 형성된 경우를 쉽게 찾아볼 수 있다. 추첨제의 경우 말 그대로 추첨(운)으로 당첨 여부를 결정한다.

※ 1주택자는 청약 통장을 유지해야 할까? ※

  기본적으로 청약 제도는 무주택자(0주택자로, 자기 소유의 집이 없는 사람)에게 유리하다. 하지만 1주택자도 가능성은 희박하지만, 청약 당첨 가능성이 있다. 그래서 흔히 두 가지 의견으로 많이 나뉜다.

  ① 1주택자도 청약 통장을 유지해야 한다는 의견: 기본적으로 청약 통장을 오래 보유할수록 가점이 주어지기 때문에, 자기 소유의 집이 있다고 해도 일단은 유지하는 편이 장기적으로 리스크가 적다는 의견이다. 특히 국민주택에서 순차제(납입 인정 금액이 클수록 우선순위를 가짐)을 고려했을 때, 여유가 있다면 계속 10만 원씩 넣는 것이 유리할 수 있다.

  ② 1주택자는 청약 통장을 해지해야 한다는 의견: 1주택자의 경우 어차피 청약 당첨 가능성이 매우 희박하다. 추첨제 비율이 높아진다고 해도, 애초에 추첨제는 경쟁률이 매우 높기 때문에, 당첨된다는 보장이 없다. 희박한 확률에 기대하기보다는 차라리 재개발·재건축 투자를 하거나, 좋은 시기에 적절한 아파트를 구매하여 시세 차익을 노리는 편이 낫다는 주장이다.

  필자의 의견은 어떨까? 필자는 현재 1주택자이다. 하지만 여전히 매달 10만 원씩 납부하고 있다. 그다지 큰돈이 아닐뿐더러, 필자는 미래에 대한 리스크를 줄이기 위한 비용으로 생각하며 납부하고 있다. 필자의 주변에는 1주택자인 형들이 많은데, 대체로 필자와 같이 10만 원씩 납부하고 있다. 국민주택은 기본적으로 무주택 세대주일 때 청약이 가능하지만, 나중에 무주택자(3년 이상 무주택자)가 될지도 모르기 때문에, 그대로 청약을 유지하는 편이 리스크가 적을 수 있다. 예를 들어 유주택자였다가 집을 팔아서 무주택이 돼 3년만 채우면 납입 인정 금액에 따라서(순차제로) 당첨될 수 있다.